Wie sich mit einem Airbnb Business als Vermieter 300% Gewinnmarge erzielen lässt

Wie sich mit einem Airbnb Business als Vermieter 300% Gewinnmarge erzielen lässt

Geld lässt sich am besten dort verdienen, wo Menschen sich tummeln, um es auszugeben: auf Marktplätzen. Mit dem Gedanken haben sich z.B. in den letzten Jahren sehr viele Neu-Gründer an ein Amazon FBA Business gewagt, mit Erfolg. Denn Besucher auf Amazon wollen etwas kaufen. Eine perfekte Ausgangssituation für alle, die etwas verkaufen wollen. Auch ich selbst habe den Schritt Ende 2015 gewagt und erreiche seitdem hunderte neue Kunden jeden Monat. 

Wer jedoch heute ein neues Amazon FBA Business starten will, der wird schnell merken, dass der Wind rauer geworden ist. Der Marktplatz ist voller geworden und die Nischen werden immer enger. Zudem kommt, dass Amazon seit 2015 mehrfach und deutlich an der Preisschraube gedreht hat, was die Margen mehr und mehr auffrisst. Gut, dass es jetzt eine neue Möglichkeit gibt: Airbnb Vermieter werden.

Die neue Chance: Als Vermieter ein Airbnb Business starten

Der Grundgedanke, mit dem ich 2015 ein Amazon FBA Business gestartet habe, hat mich jetzt zum Airbnb Vermieter werden lassen. Genau so wie Amazon ist Airbnb ein Marktplatz, auf der Kunden Geld ausgeben wollen. Nicht für Produkte, aber für Reisen, bzw. für eine Unterkunft. Statt physischer Produkte im 20-40€ Segment zu verkaufen, vermiete ich dort nun mein Strandhaus in Portugal. Dafür habe ich eine Immobilie gemietet und ein Gewerbe in Portugal angemeldet. Ich habe gelernt, dass ein Airbnb Business (in Portugal) mehr bedeutet, als einfach nur eine schöne Wohnung einzurichten. In diesem Artikel beschreibe ich meine Erfahrungen dazu und welche Chancen dieses Geschäftsmodell mit sich bringt. 

Ein paar Fakten, die ein Airbnb Business so attraktiv machen:

1. Vermietungseinnahmen liegen nicht selten bei Faktor 3 oder mehr

Wenn du eine Wohnung hast und 1000€ Miete im Monat dafür bezahlst, dann liegt der Airbnb-Vermietungspreis bei 3000€ oder mehr, wenn du es richtig anstellst. Oder anders formuliert: Wenn du deine Wohnung an etwa 10 Tagen im Monat auf Airbnb untervermietest, dann hast du deine Miete bereits bezahlt. Oder auf das Jahr gerechnet: Wenn du deine Wohnung etwa 4 Monate im Jahr untervermietest, dann ist das ganze Jahr bereits bezahlt. In der restlichen Zeit kannst du dann selbst und kostenlos darin wohnen oder sie weitervermieten und Gewinne von bis zu 300% einsammeln.

Dies ist eine ganz subjektive Beobachtung von mir selbst, die vermutlich auf viele Gegenenden nicht zutrifft. Eine gute Validierungsmöglichkeit ist aber in deiner aktuellen Stadt mal nach Airbnb Wohnungen zu suchen, die deiner Wohnung in Größe und Ausstattung ähneln. Vergleich die Tagespreise dann mit deiner Miete und du bekommst eine Idee, was möglich wäre.

Airbnb hat übrigens ein eigenes Preisberechnungs-Tool und empfiehlt meist Preise unterhalb des Faktor 3. Allerdings optimiert Airbnb auf Anzahl von Buchungen und verwendet u.a. den Preis pro Bett und Nacht als Berechnungsbasis. Wenn du deine Wohnung aber nicht auf Betten, sondern auf Komfort optimiert hast, funktioniert die Berechnung schon wieder nicht. Die  Preisbildung von so vielen Faktoren ab, die sich selbst durch ein komplexes Tool kaum abbilden lassen. Dazu kommt der eigene Anspruch: Wer soll in der Wohnung wohnen? Möchte ich wirklich jeden Tag um jeden Preis ausgebucht sein oder nutze ich den Preis als Instrument zur Zielgruppen-Segmentierung? Soll jeder Raum mit Betten ausgestattet sein oder möchtest du lieber mehr Komfort für weniger Menschen anbieten?

airbnb preis tool

Airbnb denkt mit: Meine 100€ gegen die von Airbnb vorgeschlagenen Preise.

Der optimale Preis muss am Ende durch probieren gefunden werden. Wetter, Saison, Kurzfristigkeit, Ausstattung, Bilder, länge der Verfügbarkeit... Da wird es schwer eine Pauschale zu formulieren. Auch ich werde selbst viel testen müssen. Wir optimieren ausserdem zuerst unsere Reise-Pläne und machen unsere Wohnung nur in unseren Abwesenheiten verfügbar. Wir betreiben unser Airbnb Business also nicht mit dem Fokus auf Geld verdienen, sondern auf passen das Business unserem Lifestyle an.

2. Der Wohnungsmarkt wird (dank der vielen Airbnb Businesses) immer stärker reguliert

Man liest ja immer wieder, dass Airbnb Businesses nicht gerne von Städten und Ländern gesehen werden. Das stimmt nicht ganz. Sie wollen einfach nur mitverdienen und Marktpreise erhalten. Genau so, wie Amazon Händler Rechnungen schreiben und Steuern zahlen müssen, sollen Airbnb Vermieter (Unternehmer) Ihre Einkommen versteuern. Auch die Hotel-Lobby versucht dagegenzuhalten. Kein Wunder, dann ähnlich wie Uber die Taxi Unternehmen bedroht, nimmt Airbnb den Hotels Besucher weg. Ich persönlich sehe die Tatsache der erhöhten Regulierung als Vorteil. In Zeiten von "Schnell reich werden"-Dropshippern, Affiliate Marketing SEOs, Krypto "Investoren" und anderen Gelegenheiten online Geld zu verdienen würde eine fehlende Regulierung den Markt zu schnell explodieren lassen und die Preise kaputt machen. Das Airbnb Business wird damit vermutlich zu schnell zu unattraktiv und die nächste Immobilien-Blase platzt. Für Unternehmer, die es ernst meinen, spielt diese Regulierung aber in die Hände.

3. Menschen reisen heute anders als früher

Früher hat man Urlaub gemacht und 2 Wochen ein Hotel gebucht. Heute reisen vielen Menschen anders und wollen mehr und mehr in die lokale Kultur eintauchen. Man möchte nicht einfach nur Tourist sein, sondern Local auf Zeit. 

Dazu kommt, dass sich immer mehr Menschen selbstständig machen und als Digitale Nomaden ein zu Hause auf Zeit suchen (statt ein Hotel für den Urlaub). Auch ich selbst bin so jemand und reise seit mittlerweile über 2 Jahren von Wohnung zu Wohnung. Ich buche nicht selten Unterkünfte für 4 Wochen. Hotels nutze ich nur noch, wenn ich wirklich mal nur 1 oder 2 Tage irgendwo bleibe und mich in dem Zimmer kaum aufhalte.

Diese Trends machen es attraktiv selbst zum Airbnb Vermieter zu werden und daraus ein Airbnb Business zu starten. Seit Anfang 2018 versuche ich mich nun selbst als Host. Dies sind meine Erfahrungen mit einem Airbnb Business in Portugal.

Unsere Kriterien, um ein Airbnb Business zu starten

Nachdem meine Frau Heidi und ich als surfendes Digitales Nomadenpaar ein Jahr um die Welt gereist waren, wir beschlossen wir uns wieder eine Homebase aufzubauen. Wir suchten in ganz Europa nach einem Ort, an dem wir bleiben können wenn wir es möchten, aber auch gehen können, wenn wir reisen möchten. Das Ziel war ein Modell zu finden, das sich selbst trägt. Dafür waren eigentlich erstmal nur drei Kriterien bei der Auswahl einer Immobilie wichtig für uns:

1. Es sollte in Europa sein

Nur, wenn das Haus in der EU ist, benötigen wir kein Visum und keine Arbeitserlaubnis.

2. Die Wohnung soll in einer Touristengegend sein

Nur, wenn die Wohnung in einer Touristengegend ist, lässt sie sich auch stabil untervermieten.

3. Der Vermieter soll dem Airbnb Business zustimmen

Nur, wenn der Vermieter mitspielt, können wir die Wohnung auch bei Airbnb vermieten.

Nachdem wir ca. 6 Monate lang von Irland bis an die Algarve mehrere Länder und Orte abgefahren sind, haben wir uns letztlich für ein Haus in Portugal am Meer entschieden: 100m2 Wohnfläche, 12m2 Dachterrasse, Meerblick und in Laufreichweite zum Surfspot. Es liegt in Baleal (bei Peniche), einem Ort, der vor allem unter deutschen Surfen sehr beliebt ist. Hier findest du unser Haus auf Airbnb. Wenn du noch keinen Airbnb Account hast, bekommst du hier einen 30€ Gutschein für deine erste Reise dort.

Wenn du schon eine Wohnung hast und diese vermieten willst, dann hier entlang.

lagebaleal

Unser Vermieter ist selber Unternehmer und fand die Idee klasse. Ich selbst hatte mich zu dem Zeitpunkt allerdings noch nicht wirklich mit den Voraussetzungen für ein Airbnb Business beschäftigt und wurde dann schnell überrascht, was alles zu tun ist. Von der Idee unser Haus bei Airbnb anzubieten bis zur Lizenz (und einem veröffentlichten Angebot auf Airbnb) vergingen etwa 4 Monate. Denn als ich das Haus inkl. Bilder als Inserat bei Airbnb angelegt hatte, wurde der "Go Live" Button ausgegraut, bis ich eine Registrierungsnummer für eine sog. Alojamente Local (AL / Lokale Herberge) hinterlegt habe. Der Rattenschwanz begann:

Alojamente Local: Die Business Lizenz, für die sich Portugiesen ganz einfach online registrieren können

Portugal ist ein Land, in dem die meisten offiziellen Prozesse online erledigt werden können. So auch die Registrierung eines lokalen Herbergsbetriebs. Die Registrierung dauert 5 Minuten und die Lizenznummer (die für Airbnb nötig ist) gibt es innerhalb weniger Minuten. Eigentlich, aber für mich als Ausländer lagen schnell ein paar Stolpersteine im Weg. Den Zugang zu diesem grandiosen Online-Verwaltungssystem bekommen in Portugal leider nur Portugiesen oder Ausländer, die sich fest in Portugal angemeldet haben. Dazu kam die sprachliche Hürde, denn die meisten Verwaltungseinrichtungen funktionieren nur in Landessprache. Da ich kein Portugiesisch spreche, war ich schnell an dem Punkt angekommen, wo ich mir Hilfe holen musste. Ein lokaler Anwalt hat sich bereit erklärt mir zu helfen. Nachdem er sich einen kurzen Überblick verschafft hatte, sollte ich folgende Dokumente einzuholen:

  • Eine Steuernummer (NIF / NÚMERO IDENTIFICAÇÃO FISCAL): Gibt es gegen Vorlage des Personalausweises in einem lokalen Finanzamt. Das dauert 15 Minuten und kostet rund 20€.
  • Ein A1 Formular mit dem Nachweis, dass ich in Deutschland Sozialversicherungsbeiträge bezahle und hier nicht erneut zahlen muss. Gibt es bei der Deutschen Rentenversicherung und hat nur knapp 6 Wochen gedauert (dauert normalerweise 8 Wochen).
  • Ein Grundbuchauszug mit Grundriss von der Wohnung (hatte der Vermieter)
  • Eine Nutzungslizenz des Hauses als Nachweis, dass es geeignet ist hier Menschen unterzubringen (hatte der Vermieter)
  • Eine Gewerbeanmeldung zur Registrierung des Gewerbes in Portugal
  • Ein portugiesisches Bankkonto (gibt es nicht bei jeder Bank ohne Wohnsitz. Kostet bei der Caixa Geral 4€ / Monat)
  • Eine Sicherheitsausstattung (Feuerlöscher, Warnschilder, etc.) in der Wohnung
  • Ein offizielles Beschwerdebuch (Livro de Recalamçōes), was jedes Business in Portugal haben muss (gibt es online für 23€)
  • Ein Schild aussen an der Hauswand mit unserer AL Nummer (damit Gäste und offizielle Stellen direkt sehen, dass hier ein "offizielles Gewerbe" angemeldet ist).

Zusätzlich müssen bei laufendem Airbnb Betrieb folgende gesetzliche Regeln eingehalten werden:

  • Eine Inspektion / Begehung durch die Stadt, um Sicherheitsausstattung und Eignung als Herberge zu prüfen
  • Meldung der nicht-portugiesischen Gäste an die Grenzpolizei. Beim Hotel gibt man ja auch immer den Namen und die Ausweisnummer an. Das müssen Airbnb Vermieter auch abfragen und melden.
  • Versteuerung der Einnahmen. Bis 10.000€ Jahresumsatz gibt es auch hier so etwas wie den Kleingewerbe-Status in Deutschland (Kein Ausweis von MwSt.). Ich werde mir dafür auch noch einen lokalen Steuerberater suchen müssen.
  • Meldung von Beschwerden innerhalb von 10 Tagen und ggf. Verbesserung/Schlichtung, falls angeordnet.
  • Jährliche Kontrolle der Feuerlöscher.

Ist das alles geklärt, gibt es noch ganz praktische Dinge, die organisiert werden müssen. Jemand muss sich z.B. vor Ort um die Wohnung in unserer Abwesenheit kümmern. Sauber machen, Gäste begrüßen, usw. Ein Co-Host, bzw. ein Checkin Prozess.

Für uns hat es etwa 4 Monaten gedauert, bis wir gemeinsam mit einem Anwalt sämtliche Dokumente und Informationen zusammen hatten und so endlich unsere AL bekamen. Auch das Setup mit der Vor-Ort-Betreuung steht. Eine Freundin vor Ort regelt alles.

Diese Schritte sind meine persönliche Erfahrung und sollen nur eine grobe Übersicht über das liefern, was hier in Portugal derzeit erforderlich ist. Andere Länder haben andere Voraussetzungen. Bestimmt gibt es auch andere Wege, wie z.B. sich jemanden suchen, der die Wohnung über sein eigenes Business laufen lässt. Wer als EU Ausländer in Portugal aber ein eigenes Business starten will, der muss mit den o.g. Schritten rechnen. 

Die richtige Airbnb Immobilie, die richtige Einrichtung und wie du Buchungen bekommst

Die richtige Immobilie zu finden und diese ordentlich auszustatten sind besonders wichtig. Für uns war wichtig, dass wir uns nicht nur selbst wohlfühlen, sondern auch unsere Gäste. 3x Bettwäsche & Handtücher, Schlüssel für die Gäste, funktionierende Küchengeräte, Putzmittel...alles muss da sein. 

Auch das Airbnb Listing selbst muss optimiert werden. Ähnlich wie bei Amazon geht es auch bei Airbnb um gute Bilder, eine tolle Beschreibung, Bewertungen, usw... Airbnb-SEO, wenn man so möchte.

Wenn du selbst mit einem Airbnb Business starten willst, empfehle ich dir unbedingt den Kurs "Mit Airbnb um die Welt" von Bastian Barami*. Dort lernst du in 14 Modulen mit über 100 Lektionen (Videos, Checklisten und Vorlagen u.a.)

  • wie du eine passende Airbnb Immobilie findest
  • wie du den Markt testest, damit du Risikofrei startest
  • wie du deine Wohnung für Gäste attraktiv einrichtest und wo du Ideen findest
  • wie du dein Listing auf Airbnb optimierst und zum Super-Host wirst
  • mit welchen Tools du Prozesse automatisierst
  • wie du das Property Management in der Abwesenheit gestaltest
  • wie du die richtigen Preise findest
  • u.v.m.

Ich habe selbst rein geschaut und finde Bastian´s Tipps sehr hilfreich! Spart jede Menge Zeit und kann wirklich einen Vorteil verschaffen, wenn deine Wohnung erstmal bei Airbnb gelistet ist. Hier kommst du zum Kurs*.

Update: 10.7.: Ich habe mit Bastian auch einen Podcast zum Thema aufgenommen (Folge 6)

Was es kostet, ein Airbnb Business zu starten

Die Miete ist ganz offensichtlich, aber wer ein Airbnb Business startet muss mit Sonderkosten rechnen, wie z.B.

  • Lizenz- und Anwaltskosten: Ich habe für die oben aufgelisteten Initial-Aufwände knapp 1000€ gezahlt.
  • Einrichtungskosten: Obwohl wir noch einige Möbel aus Deutschland mitgebracht haben, haben wir für Zusatz- und Sonderausstattung wie Bettwäsche, ein Babybett, und ein paar neue Möbel ein paar tausend Euro investiert.
  • Laufende Kosten für Betreuung und Reinigung: Viele Co-Hosts und Airbnb-Management-Firmen verlangen i.d.R. eine Provision zwischen 5% und 25%, abhängig von Land, Umfang der Aufgaben und Grad der Professionalisierung. Teilweise werden auch Pauschalen oder Misch-Modelle vereinbart. 
  • Steuerberater-Kosten 

Die Aufwände für ein eigenes Airbnb Business an schönen Orten auf der Welt sind also nicht ganz ohne, aber auf jeden Fall machbar. Für uns war das Ziel in erste Linie kein auf Gewinn optimiertes Business daraus zu machen, sondern eine Homebase als Digitale Nomaden zu haben. 

Fazit

Die Gewinnmarge von 300% sind eine grobe Schätzung und bisher nur ein theoretischer Wert. Der tatsächliche Wert hängt von so vielen individuellen Faktoren ab, die sich hier nicht pauschalisieren lassen. Mit einer guten Immobilie und dem richtigen Setup (der Kurs von Bastian hilft dabei!) lassen sich auf jeden Fall das 2,5 - 3 fache der Mietkosten verdienen, sagt auch Bastian Barami.

Wie in jedem Geschäftsmodell ist jedoch auch hier ein Investment erforderlich. Für uns hat sich die Herangehensweise - ein Haus zunächst für uns zu finden und dann zum Business auszubauen - ganz gut angefühlt.  

Jetzt haben wir ein Haus am Meer, mit Terrasse und Meerblick und nur 5 Minuten Fußweg zum nächsten Surfspot. Wenn der Plan aufgeht und den Sommer vermieten, sollte mindestens der Winter (in dem wir ebenfalls weiter reisen wollen) bereits mitfinanziert sein. Ich bin zufrieden und würde es genau so wieder machen.

***

Wie findest du das Geschäftsmodell "Airbnb Vermieter werden"? Welche Ländern sind besonders attraktiv? Würdest du deine Wohnung hergeben, damit andere darin wohnen können? Wenn du es mal probieren willst, kannst du dich hier als Vermieter anmelden.


18 Kommentare

  • Hey Christian,

    generell gutes Modell. Eine Frage bzw. würde mich interessieren was du denkst:

    Was für einen Nutzen hat der eigentliche Vermieter. Bzw, warum vermietet er die Wohnung nicht einfach selbst an Feriengäste. Will er einfach nicht den Aufwand und seine konstante sichere Mieteinnahme?

    Keep ripping,
    P
  • Hey Patrick,

    der Vermieter hat den ganzen Vermieter Stress nicht. Airbnb bedeutet viel Aufwand. Alles muss schön eingerichtet sein, alles muss verwaltet werden. Dazu kommt die Abhängigkeit von der Saison und zu guter letzt auch die Buchhaltung / Steuern.

    Alles hassle, der viele davon abhält selbst ein Business zu machen. Für den Vermieter sind die Buden meist nur Investitionsobjekte, damit das Geld nicht auf der Bank liegt. Eine einfache Miete ist da der bequemste Weg für die meisten.
  • Ja so dachte ich es mir auch. Na da weiß ich dann ja was ich diesen Winter in Spanien zu tun habe :) :) :).
  • Hallo Christian,

    super Idee. Mich würden ein paar Dinge interessieren:

    1. Wie hast Du herausgefunden, was Du alles benötigst, bevor Du überhaupt starten kannst damit (den ganzen notwendigen Papierkram)

    2. Wer kümmert sich um die Vermietung/Mieterwechsel, etc. Hast Du da jemanden angeheuert?

    3. Bei den Kriterien der Vermietung hast Du da auf einen besonderen Mietermarkt (Deutsche, Engländer, etc.) geachtet oder spielt das keine Rolle?

    Danke Dir, und viel Erfolg damit
    Sonja
  • Hey Sonja,
    hier kommen meine Antworten:
    1. Ich habe einfach mal losgelegt. Airbnb hat den ersten Hinweis gegeben. Als ich nicht mehr weiter kam (aufgrund der Sprachbarriere), habe ich mir einen Anwalt genommen (für ca. 300€ insg.) und ihm alles in die Hand gegeben. Er hat mir dann gesagt, was er braucht.

    2. Wir haben hier eine Freundin vor Ort, die sich um alles kümmert. Sie ist auch Co-Host bei Airbnb und übernimmt dort auch die Kommunikation mit den Gästen.

    3. Ich habe das Listing auf DE und EN angelegt. Ein gezieltes Targeting habe ich aber nicht. Mal sehen, wie es sich entwickelt.

    Ich hoffe das hilft dir weiter.
    Viele Grüße
    Christian
  • Kann mir sehr gut vorstellen, das mit der Vermietung auch mal in ‚größerem Stil‘ zu machen... am besten mit Surf Spot nah dran - Peniche sollte ich mir vielleicht mal anschauen 🤔
    PS: falls jemand mal in Leipzig bei mir übernachten möchte: https://abnb.me/1m4lemBkRN
  • Hey Laura,

    ja, Peniche ist attraktiv. Aber es gibt einiges an formellen Voraussetzungen zu erfüllen, wenn du hier ein Business starten will. Ohne das kann man mittlerweile auch nichts mehr bei Airbnb live schalten.
  • Ich habe bisher sehr gute Erfahrungen gemacht als Vermieter bei Airbnb, bin seit kurzem sogar Super-Host. Wohne in Leipzig und vermiete meist über Wochenenden, in denen ich nicht da bin, mein WG Zimmer, die Marge kommt fast hin (liegt wohl auch an den noch relativ günstigen Mietpreisen hier). Habe das Glück, dass meist meine Mitbewohner die Gäste hereinlassen können und muss daher niemanden dafür bezahlen.
  • Klingt nach einer vielversprechenden Möglichkeit. Ich habe Verwandte in Peru und werde ihnen mal davon erzählen. Sie wollen gerne ihr Haus vermieten, aber ich vermute, dass die Lage nicht optimal ist. Wie du schreibst, muss man das Ganze schon sehr strategisch angehen. Eine schlechte Lage könnte da schon ein entscheidender Fehler sein! Hast du auch die Konkurrenz in der näheren Umgebung deiner Adresse analysiert oder war das erst mal zweitrangig für dich?
    Super interessanter Artikel!! Vielen Dank dafür!
    Lg Nicole
  • Hey Nicole,

    ich habe mir das Angebot hier vor Ort vorher gut angeschaut und mir ein Bild verschafft. Die Lage ist wirklich wichtig, gerade wenn du selbst nicht so viel Marketing Aufwand betreiben willst. In einem beliebten Touristenort reicht ein Listing auf Airbnb vermutlich schon aus.
  • Lustig, du hast dir den gleichen Ort ausgesucht wie ich :D
    Vielleicht sieht man sich ja mal ;)

    VG
  • Hey Marc,

    wie cool. Die Welt ist klein. Bin gespannt, wann wir uns hier über den Weg laufen? Seit wann bist du hier?
  • Schöne Story ;) Wie hast du die Immobilie gefunden? Online oder lokal gesucht bzw. über Makler?
  • Hey Chris,

    in Portugal und Spanien funktioniert idealista als Plattform ganz gut, um Immobilien zu finden. Wir haben die Vermieter dann immer direkt getroffen. Einmal in Spanien auch per Makler.
  • Hey,

    cooler Artikel! Dein Ref-Link zu AirBnb ist aber noch relativ, so gibts da nur ne 404 :-)

    Viele Grüße
    Frank
  • Hey Frank,

    danke für den Hinweis. Ist korrigiert.
    Viele Grüße
    Christian
  • Tolle Idee. Ich wünsch Dir und Deiner Frau viel Erfolg damit!
    Meine Familie und ich reisen diesen Sommer durch Portugal, da werde ich auch mal gedanklich in die Idee einsteigen ;-)
  • Hey Sascha,

    viel Spass in Portugal! Geniesst die Zeit. Ihr könnt ja schonmal die Augen nach Immobilien offen halten.

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